제이알운용, '현대맨' 의기투합으로 탄생한 '리츠명가'리츠 전문 운용사인 제이알투자운용은 설립 당시부터 건설·부동산 시장 스타 기업인과 전문가의 만남으로 표현되며 화제를 모았다. 현대그룹 사상 가장 성공적인 경영자로 손꼽히는 이방주 회장과 정몽윤 현대해상 회장의 처남 김관영 사장의 조합은 이목을 사로잡았다. 두 설립자는 부동산 간접투자 활성화라는 목표 아래 의기투합했다. 회사 최대주주·주요주주로서 과반이상 지분을 양분한 채 각자대표 체제를 유지해 왔다.투자회사 비히클을 활용해 온 제이알투자운용은 2017년 전문사모 집합투자업 인가를 받아 부동산 펀드까지 업무 범위를 확대했다. 최근 펀드 사업을 책임져온 장현석 전 전무를 대표이사 부사장으로 선임하면서 펀드 비즈니스에 더욱 힘을 싣겠다는 의지를 표명했다.◇건설·부동산 스타CEO와 학자의 만남 제이알투자운용이 설립된 건 2008년 11월이다. 국토해양부(현 국토교통부)로부터 부동산 자산관리업 인가를 받아 제이알자산관리라는 이름으로 설립됐다. 설립 당시 자본금은 70억원이다. 이후 설립 4년차인 2012년 3월 지금의 이름으로 간판을 바꿔 달았다.회사는 현대산업개발 고문이던 이방주 대표이사 회장의 주도로 설립됐다. 그의 동생이자 1조원대 거부로 알려진 이민주 에이티넘파트너스 회장과 김관영 대표이사 사장이 지분을 투자하고 창립 멤버로 참여했다. 이방주 회장과 김관영 대표 2인의 각자대표 체제를 구축했다.특이할 만한 건 당시 신생 부동산 자산관리 회사로서 유일하게 외국계 투자자의 투자를 받았다는 점이다. 제이알투자운용 설립 당시 우리투자증권(현 NH투자증권)과 한양증권 등 국내 금융기관과 외국인 투자자들이 주요 주주로서 회사에 투자했다. 국내자본과 해외자본을 동시에 유치한 건 당시 설립된 부동산 자산관리 회사 중 제이알투자운용이 유일하다.설립자 이방주 회장은 현대그룹 사상 가장 성공적인 CEO로 평가되는 인물이다. 1943년생인 그는 고려대학교 경제학과를 나와 1969년 현대자동차에 입사했다. 이후 재무 파트의 요직을 차근차근 거쳐 재경본부장 직함을 달았다. 그리고 대표이사 사장 자리까지 올랐다.그는 1999년 고(故) 정세영 현대산업개발 명예회장이 정몽규 회장과 독립할 때 함께 현대산업개발로 자리를 옮겨 대표이사 사장직을 맡았다. 2006년 부회장으로 승진했다가 2008년 일선에서 물러나면서 제이알투자운용을 세웠다. 경영 활동과 별개로 한국주택협회 회장, 한국부동산경영학회 회장 등을 역임했다.이방주 회장이 제이알투자운용을 설립하기 위해 손잡은 건 한양대 교수로 재직 중이던 김관영 대표다. 1세대 부동산 금융학자로 꼽히는 교수의 CEO 변신은 당시 시장에서 큰 관심을 불러 모았다. 김관영 대표는 1956년생으로 정몽윤 현대해상 회장의 손윗처남이다. 서울대 경제학과를 나와 와튼스쿨(Wharton school, Unviersity of Pennsylvania)에서 경영학 박사를 받았다.한양대학교 경제학부 교수, 중앙부동산평가위원회 위원, 한양대학교 부동산융합대학원 특임교수, 국가건축정책위원회 위원, 아시아부동산학회 회장 등 전문가로서 폭 넓은 커리어를 쌓았다. 2013년부터 2017년까지 제3대 한국리츠협회 회장을 지내기도 했다. ◇펀드 비중 확대…'이방주·김관영+특수관계자'가 지분 67% 보유 최근 제이알투자운용은 투자사업3본부장 전무 출신인 장현석 대표이사 부사장을 선임하면서 3인 각자대표 체제로 전환했다. 장 대표는 1969년생으로 동국대학교 회계학과를 나와 한화투자증권 금융상품부 부장, 흥국증권 IB본부 이사 등을 거쳤다. 제이알투자운용에서는 펀드 비즈니스를 이끌어 왔다. 때문에 장현석 대표에게 대표이사 부사장 직함을 달아준 건 그만큼 펀드 비즈니스에 힘을 싣겠다는 의지로 해석된다.최근 조직도만 봐도 제이알투자운용이 펀드 비즈니스에 무게를 두고 있음을 알 수 있다. 제이알투자운용은 이방주 회장과 김관영 대표를 중심으로 크게 펀드사업부문과 리츠사업부문, 경영지원부문으로 구분돼 있다.펀드사업부문에는 투자사업 1~4본부와 펀드지원팀이 소속돼 있다. 리츠사업부문은 리츠사업 1~2본부로 구성됐다. 리츠사업1본부는 HDC아앤콘스 영업본부장 상무 출신인 박상원 전무가 이끌고 있다. 투자사업1본부는 리딩자산운용 대표이사를 역임한 김태형 전무 소관이다. 제이알투자운용 이사회는 이방주 회장, 김관영 대표, 장현석 대표에 더해 임광일 감사까지 총 4인으로 이뤄졌다. 임광일 감사는 1962년생으로 현대산업개발 출신이다. 동국대 경영학과를 졸업하고 현대산업개발 재정·경리 팀장, 현대EP 경영지원실 실장, 현대아이파크몰 경영지원본부장 등을 거쳐 제이알투자운용에 상근감사로 합류했다.이사회 내 사내이사 3인과 상근감사, 준법감시인으로 구성된 리스크관리위원회가 위험관리에 대해 최종적으로 의사를 결정한다. 사내이사 3인·상근감사로 이뤄진 투자심의위원회에서 투자관리 관련 최종 의사결정을 맡는다.회사 지분은 대부분 이사진과 그 특수관계인들이 보유하고 있다. 최대주주는 이방주 회장이다. 그의 지분율은 38.8%다. 이민주 회장도 지분을 4.1% 보유했다. 두 형제가 갖고 있는 지분이 총합 42.9%에 이른다.김관영 대표도 지분율(4.7%)은 작지만 주요주주 위치를 점하고 있다. 김관영 대표 지분율은 크지 않지만 그의 부인인 홍성진 솔로몬테크노서플라이 사장이 지분 23.0%를 보유한 2대 주주로 있다. 이들 부부의 지분율은 합산 27.7%다. < 저작권자 ⓒ 자본시장 미디어 'thebell', 무단 전재 및 재배포 금지 >2020.08.21 제이알글로벌리츠, 증권신고서 효력 발생…내달 코스피 상장 제이알글로벌리츠, 증권신고서 효력 발생…내달 코스피 상장벨기에 파이낸스 타워 [사진 제공 = 제이알투자운용] 제이알글로벌위탁관리부동산투자회사(이하 제이알글로벌리츠)가 본격적으로 유가증권시장 상장을 추진한다. 제이알글로벌리츠는 8일 증권신고서의 효력이 발생해 공모절차에 본격 돌입한다고 밝혔다. 제이알글로벌리츠는 이번 상장을 위해 9700만주를 공모하며, 총 공모 규모는 4850억원이다. 제이알글로벌리츠는 이달 16일부터 17일 국내외 기관투자자를 대상으로 수요예측을 진행한다.
22~24일 청약을 거쳐 8월 초 유가증권시장 상장 예정이며, 공동 대표주관사는 KB증권과 메리츠증권, 인수회사는 대신증권이다. 회사는 이에 앞서 Pre-IPO(상장 전 지분투자)를 통해 3430억원의 자금 조달을 성공적으로 마무리했으며, 공모 금액을 포함한 조달 금액은 총 8280억원이다. 조달 금액은 제이알제26호위탁관리부동산투자회사(이하 제이알제26호리츠)(자리츠)를 통한 해외 부동산 투자에 활용된다. 제이알글로벌리츠는 국내 최초로 국토교통부로부터 해외부동산을 기초자산으로 하는 공모리츠 영업인가를 획득했다. 제이알제26호리츠(자리츠)와 함께 첫 모자(母子) 리츠 구조로 설립됐다. 제이알글로벌리츠의 투자대상인 기초자산은 벨기에 브뤼셀 소재 오피스인 `파이낸스 타워 컴플렉스`(Finance Tower Complex, 이하 파이낸스 타워)이다. 해당 자산의 감정가는 14억4000만유로이며, 한화로 2조원에 달한다. 연면적은 19만5973㎡(약 5만9282평)이다. 임차인은 벨기에 연방정부(S&P기준 AA) 산하의 벨기에 건물관리청으로, 전체 면적에 대해 2034년까지 중도해지 옵션 없이 임차한다. 현재 재무부, 복지부, 식품안전부 등 벨기에 연방정부의 주요 부처가 입주해 있다. `파이낸스 타워`는 벨기에 브뤼셀 내 중심업무지구(CBD)에 위치하고 있다. 이 지역은 벨기에 연방정부와 금융회사가 주로 위치한 펜타곤(Pentagon) 구역이다. 특히 보타니크(Botanique) 지하철역과 전용 통로로 직접 연결되고, 버스, 트램, 기차 등의 대중교통수단으로 공항까지 20분 정도가 소요돼 최상의 교통 접근성을 보유하고 있다. 또 본 사업지구 내 벨기에 정부부처의 집중화로 지속적인 정부 부처의 임대수요가 유지될 것으로 예상된다. 파이낸스 타워의 주변 지역은 연방정부 주도의 대규모 개발 프로젝트가 진행되고 있어, 향후 자산 가치 상승에 대한 기대감도 매우 높다. 레지덴셜 빌딩 3개, 상업시설, 대규모 광장 및 주차장 등이 조성될 예정이다. 제이알글로벌리츠는 8% 내외의 높은 배당률을 목표로 한다. 저금리 시장에서 원화기준 7년 평균 8% 내외의 높은 배당률이 가능한 것은 벨기에 연방정부 기관이 연 약 800억원에 달하는 임대료(2020년 기준)를 지급하는 우량한 기초자산을 기반으로 하기 때문이다. 회사는 향후 파이낸스 타워 외에도 안정성과 수익성을 갖춘 우량한 기초자산의 지속적 신규 편입을 통해 영속형 리츠로서의 입지를 다져나갈 계획이다. 이와 더불어 보유 자산가치의 상승에 따른 매각 및 재투자 전략을 바탕으로 투자 효과를 극대화하고, 투자 원금 및 배당에 대한 환헤지 전략을 통해 환율 하락에 따른 투자자산 원리금의 가치하락을 방지함으로써 원화 수익의 안전성도 확보한다는 전략이다. 한편 제이알글로벌리츠는 소액 투자자의 공모리츠 투자 기회를 보장하기 위한 목적으로, 일반청약자 배정물량에 관하여 기존의 관행과 다른 새로운 배정 방식을 국내 최초로 도입한다(이하 소액 우선배정방안). 즉, 일반청약자 배정물량 2400억원의 절반인 1200억원을 소액우선배정물량으로 할당하고, 이를 일반청약자 청약금액 중 100만원 이하에 해당하는 금액에 대하여 우선 배정하는 방식이다. 기존의 IPO 등 주식의 공모 시 일반청약 배정의 관행은 청약금액에 비례한 경쟁배정이며, 이러한 배정 방식의 문제점은 청약경쟁률이 높을 경우 소액 투자자는 의미 있는 수량의 주식을 배정받기 어렵다는 점이다. 이러한 현상은 청약경쟁률이 높을수록 심화되며, 이는 높은 청약경쟁률을 기록한 NH프라임리츠와 롯데리츠는 물론, 최근 323대1의 청약경쟁률을 기록한 SK바이오팜의 사례를 통해서도 확인된 바 있다. 기존 배정 방법 하에서 청약경쟁률이 높은 공모주 청약에 참여하여 많은 수량의 주식을 배정받기 위한 방법은 많은 청약증거금을 납부하는 방법이 유일하나, 고액의 청약증거금을 동원하는 것은 고액자산가가 아닌 대부분의 일반투자자에게는 쉽지 않은 일이다. 제이알글로벌리츠는 다수의 일반 국민이 소액으로도 우량한 상업용 부동산에 간접투자할 수 있는 기회를 제공한다는 공모리츠 제도의 취지를 감안해, 소액을 청약하는 투자자도 의미 있는 물량을 배정받을 수 있도록 소액 우선배정방안을 도입하기로 결정했다.단 소액 우선배정은 전체 일반청약 물량 중 절반인 1200억원에 대해서만 실시되며, 소액우선배정물량을 제외한 나머지 1200억원은 기존 관행과 동일하게 청약 금액에 비례한 경쟁배정을 실시한다. 이는 고액 투자를 원하는 일반청약자의 투자 기회를 존중하기 위한 것으로, 결국 고액의 청약증거금을 납부한 투자자가 더 많은 배정을 받는다는 기본적인 자유경쟁의 원칙은 유지된다. 제이알글로벌리츠의 자산관리회사인 김관영 제이알투자운용 대표이사는 "일반 국민에게 제공되는 최초의 해외 부동산 투자 리츠라는 점에서 자산 선정에 심혈을 기울였으며, 제이알글로벌리츠의 투자대상인 파이낸스 타워는 안전성과 수익성을 모두 갖춘 자산으로서 이와 같은 기준에 부합한다고 자부한다"면서 "특히 일반 국민이 소액으로도 우량 부동산에 투자할 수 있는 기회를 제공한다는 공모리츠 제도의 취지를 감안해 소액 투자자들에게 실효성 있는 투자기회를 제공하는 방법에 대해 깊이 고민했다"고 말했다. 이어 "해외 우량 자산에 대한 전략적 투자 확대로 기업가치와 주주가치를 끌어올려 제이알글로벌리츠를 한국을 대표하는 글로벌 상장 리츠로 도약시키겠다"고 강조했다. [김경택 기자 kissmaycry@mkinternet.com][ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지] 2020.07.08
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